민법 25

▪ 임대차 기간 : 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 없다.
 - 임대차 기간이 끝나도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다.
▪ 법정갱신(=묵시적 갱신) : 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 재임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 계약이 갱신된 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
 ▸계약의 해지 : 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다. 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
 ▸2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그밖에 임차인의 의무를 현저히 위반한 임차인에게 적용하지 않는다.(계약갱신 못한다)
 ▸ 임차인이 별도로 전세권설정 등기를 할 경우
  - 최선순위 전세권자의 지위와 대항력을 갖춘 주택 임차인의 지위를 함께 가진 자가 전세권자의 지위에서 경매를 신청한 경우는 임차권의 대항력을 주장할 수 있다.
  - 주택 임차인이 그 지위를 강화하고자 별도의 전세권설정등기를 한 경우, 임차인의 지위에서 경매법원의 배당요구를 하였다면 전세권에 관해서는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다.
  - 임차인이 지위를 강화하고자 별도로 전세권 설정 등기 후 "주택임대차보호법"상 대항력을 상실했다면 대항력은 상실한다.
 ▸ 임차권 승계 : 주택임차인이 사망한 경우 주택 임차권은 상속인에게 상속될 수 있다. 그러나 사실혼 배우자인 경우 상속권자가 가정 공동생활을 하였는지에 따라 임차인의 권리와 의무를 공동으로 승계하거나 승계하지 못한다.
  - 임차 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자는 임차인의 사망 후 1월 내에 임대인에게 반대 의사를 표시함으로써 임차권을 승계하지 않을 수 있다.
▪계약갱신요구권 : 임대인은 임차인이 기간 내 임대차 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
 ▸1회에 한하여 행사할 수 있고 이 경우 갱신되는 임대차 기간은 2년으로 본다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 차임과 보증금은 5% 범위에서 증감할 수 있다.
 ▸ 계약갱신 요구 거절 사유 
  - 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  - 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 
  - 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우(나가는 것으로 합의됨)
  - 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우(무단 전대차)
  - 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
  - 임차한 주택의 전부 또는 일부가 없어져 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
  - 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 
   (임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우)
   (건물이 노후,훼손 또는 일부 없어지는 등 안전사고 우려가 있는 경우)
   (다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우)
  - 임대인(임대인의 직계존비속 포함)이 실제로 거주하려는 경우 
  - 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
▸ 손해배상 : 임대인이 계약갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

상가건물 임대차보호법 
- 주임법과 동일하게 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다.
▪ 범위 : 사업자 등록의 대상이 되는 상가건물 임대차에 적용된다.(사업자 등록 대상이 아니면 적용 안 된다)
 - 실제 용도를 가지고 상가건물임을 판단, 보관, 제조와 같은 사실행위와 영리활동이 함께 이루어지는 경우 해당한다.
 - 미등기, 무허가 건물도 적용 대상이나 일시 사용이 명백한 임대차는 적용되지 않는다.
▪ 환산보증금 : 보증금 + (차임 x100)
 ▸ 기준 금액 : 서울특별시 9억 이하, 과밀억제권역 및 부산광역시 6억 9000, 광역시 5억 4000, 기타 3억 7000 이하
 ▸ 환산보증금이 기준 금액을 초과하는 경우 
  • 금액과 상관없이 적용되는 것 : 대항력, 계약갱신요구권, 차임 및 보증금에 대한 증감 청구권, 권리금, 차임 연체와 해지, 표준계약서, 폐업으로 인한 임차인의 해지권 
  • 적용되지 않는 규정 : 우선변제권, 임차권등기명령제도, 최단 존속기간, 최우선변제권
▪ 대항력 : 등기가 없어도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 생긴다.(사업자 등록증 안 나왔어도 신청하면 그 다음날부터 대항력 생긴다)
   - 계약서상의 확정일자는 대항력의 발생 요건이 아니다.
 ▸ 간접점유 : 대항력 있는 임차인이 적법하게 상가건물을 전대하여 전차인이 이를 직접점유 하면서 그 명의로 "부가가치세법" 등에 의한 사업자등록을 하였다면, 임차인의 대항력이 유지된다.
 ▸ 사업자 등록 : 상가건물 임대차의 대항력이나 우선변제권의 취득 요건이자 존속요건이다.
  - 상가건물의 인도나 사업자등록의 요건을 갖춘 임차인이 폐업 신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 한 경우, 처음의 대항력이 그대로 유지되는 것이 아니라 새롭게 대항력을 취득한다.
▪ 경매 : 임차인이 임차 건물에 대해 보증금 반환청구 소송의 확정판결에 기한 경매를 신청한 경우에 반대 의무의 이행을 집행 개시 요건으로 하지 않는다.(상가를 비우지 않고 계속 운영하면서 경매신청이 가능하다)
▪ 임차권등기명령제도 : 임차 건물의 주소지를 담당하는 지방법원에 신청해야 한다(세무서에 신청하는 것이 아니다). 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 끝난 후 건물을 임차한 자에게는 보증금 중 일정액에 대한 우선변제권이 인정되지 않는다.
▪ 최단존속기간 : 1년(1년 미만으로 정한 경우 임대인은 그 기간의 유효를 주장할 수 없지만 임차인은 가능하다)
 - 임차 기간을 2년으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보기 때문에 임차인은 1년으로 주장하지 못한다.