민법 22

비용상환청구권 
▪ 필요비 상환 청구권 : 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비(현상 유지비용을 의미)를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구(지출 즉시 청구 가능)할 수 있다. 
 - 임차인은 임대차 기간에도 유지비의 상환을 청구가능하다.
▪ 유익비 상환청구권 : 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에만 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다(임차인이 청구가능). 이 경우 법원은 임대인의 청구로 상당한 상환기간을 허여(기간을 미루는 것-유치권 성립이 안된다)할 수 있다.
▪ 임의규정이다.
 - 민법의 규정보다 임차인에게 불리하게 약정한 경우에도 그 효력이 인정된다.
 - 건물 임대차에서 임차인이 증축 부분에 대한 원상회복의무를 면하는 대신 유익비상환청구권을 포기하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없으면 유효이다.
 - 임대차계약에서 ‘임대인의 승인하에 목적물을 개축하더라도 반환 전에 임차인이 원상회복기로 한다’라고 약정했다면 임차인은 유익비의 상환을 청구할 수 없다.
 ▪ 행사 기간 : 목적물 반환받은 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다.
 ▪ 일시사용을 위한 임대차에서도 인정된다.
 ▪ 의무
  ▸유지 : 임대인은 사용/수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다.
  ▸임의규정 : 임대인이 부담하는 수선의무를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌리게 하는 특약도 가능하다.
  ▸사소한 경우 : 목적물의 파손 정도가 손쉽게 고칠 수 있을 정도로 사소하여 사용 방해가 되지 않는다면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다.
  ▸특별한 용도를 위한 유지 의무 : 없다.
  ▸안전배려의무 : 통상의 임대차에서는 없다. 그러나 일시 사용을 위한 임대차(숙박)에서는 임대인은 임차인의 안전을 배려할 의무가 있다.

부속물 매수청구권 : 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 같다.
 - 건물의 임차인에게 인정되고, 토지 임차인에게는 부속물매수청구권이 인정되지 않는다.
 - 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오는 것으로 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적을 위한 것(영업 목적)이라면 부속물 매수청구의 대상이 아니다.
 - 부속된 물건이 임차물의 구성 성분으로 일체가 된 경우 특별한 약정이 없으면 부속물매수청구의 대상이 될 수 없다.(부합물로 유익비로 청구해야)
 - 요건을 갖추어야 매수청구가 가능하다 : 건물 기타 공작물의 임차인이고, 부속물이며, 임대인의 동의를 얻어 부속하였거나 임대인으로부터 매수한 물건일 것
 - 임차인은 부속물매수청구권을 가지고 유치권 행사할 수 없다.
 - 부속물매수청구권을 배제하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.(강행규정)
 - 일시사용을 위한 임대차에서는 부속물매수청구권을 행사할 수 없다.
 - 임차인이 차임 연체 2기로 인해 계약이 해제된 경우, 그리고 무단 전차인은 부속물 매수청구 불가능하다.
 - 증축한 부분을 임대인 소유로 하기로 한 경우 : 약정 유효하다.

지상물 매수청구권 : 토지 임차인이 행사 가능, 임차인이 1차로 계약갱신 청구를 했는데 임대인이 거절한 경우 2차로 지상물 매수청구가 가능하다(갱신청구를 먼저해야 한다). 
 - 건물 소유 목적의 토지 임차권이 임대인의 해지 통고로 소멸한 경우에도 임차인의 지상 설치물 매수청구권이 인정된다.
 - 기간 없는 임대차에서 임대인이 해지 통고한 경우, 임차인은 계약갱신 청구 없이 곧바로 지상 설치물 매수청구권을 행사할 수 있다.
▪ 성질 : 형성권 
 - 지상물매수청구권을 행사하면, 지상 설치물에 대한 매매계약이 성립한다.
 - 지상물매수청구권이 행사되면 임대인은 지상물 철거를 청구할 수 없다.
 - 지상물매수청구권이 행사된 경우, 임대인이 기존 지상 설치물의 철거 비용을 포함하여 임차인이 임차 지상의 지상 설치물을 신축하기 위하여 지출한 모든 비용을 보상할 의무를 부담하는 것은 아니다.
▪ 강행규정 
 - 임대차 계약 당시 건물 소유를 목적으로 한 토지 임차인이 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하는 약정은 특별한 사정이 없으면 무효이다.
 - 임대차 기간이 만료하면 임차인이 지상 건물을 철거하기로 한 약정은 특별한 사정이 없으면 무효이다.
▪ 유치권 행사는 불가능하다.
▪ 대상 건물 : 다 가능하다 
  - 임대인의 동의를 얻어 신축한 것뿐만 아니라, 미등기/무허가 건물도 가능하다
  - 지상물의 경제적 가치 유무나 임대인에 대한 효용 여부는 매수청구권의 행사 요건이 아니다.
  - 임대인의 동의 없이 신축한 건물도 가능하고, 객관적으로 가치가 있는지, 임대인에게 효용이 있는지, 근저당설정 여부랑 상관없이 가능하다.
▪ 제한 : 일시사용을 위한 임대차, 임차인의 채무불이행(2기의 차임연체), 무단전차인은 지상물 매수청구 행사할 수 없다.
 - 건물이 임대인 소유의 토지 외에 제삼자 소유의 토지에 걸쳐서 건립된 경우 : 건물 전체에 대한 매수청구는 할 수 없고, 건물 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에만 매수청구가 허용된다.
▪ 청구권자 및 상대방
 - 건물소유를 목적으로 한 토지임차권이 등기된 경우, 임차인은 토지 양수인에게 매수청구권을 행사 할 수 있다.
 - 임차인의 지상 설치물 매수청구권은 지상물의 소유자만 행사할 수 있으며, 그 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 임대인이다.
 - 토지소유자가 아닌 제삼자가 토지를 임대한 경우, 임대인은 특별한 사정이 없으면 매수청구권의 상대방이 될 수 없다.(소유자가 아니라서)
 - 임대인이 임차권 소멸 당시에 이미 토지소유권을 상실한 경우, 임차인은 그에게 매수청구권을 행사할 수 없다.(양수인 상대로 매수청구 해야 한다)