민법 24

▸주민등록 
   • 효력 발생 시기 : 주민등록의 신고는 행정청에 도달하기만 하면 되는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 효력이 발생한다.
   • 주민등록은 대항력의 취득 요건 및 존속 요건이다 : 주민등록은 대항력 취득 시, 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 하고 전입을 다른 곳으로 하면 대항력을 상실한다.
   • 주소 기재 : 다세대 주택은 지번, 호수까지 정확하게 기재해야 하고, 다가구 주택은 지번만 정확하게 기재하면 되고 호수까지 기재할 필요는 없다.
    - 다가구 주택이 다세대 주택으로 변경된 경우 : 다가구 주택의 임차인이 대항력을 취득했다면, 후에 다가구 주택이 다세대 주택으로 변경되어도 이미 취득한 대항력은 상실되지 않는다.
    - 주민등록은 임차인 본인, 그 배우자 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. 따라서 임차인이 가족과 함께 임차 주택의 점유를 계속하면서 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인의 주민등록만 일시적으로 옮긴 경우 대항력을 상실하지 않는다.
  ▸ 대항력의 내용 : 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
  - 주택 임차인이 대항력을 갖춘 후 임대인이 소유권을 양도한 경우 임차인의 이의제기가 없으면 양수인이 보증금을 반환해야 한다.
   • 임차인의 이의제기 : 대항력 있는 주택임대차가 계약만료로 종료된 상태에서 임차 주택이 양도되더라도 임차인은 이 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써, 승계되는 임대차계약 관계의 구속에서 벗어날 수 있으며, 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 않는다.
  ▸ 지위 승계 여부
   - 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차 보증금 반환 채권이 임시압류된 상태에서 주택이 양도된 경우, 양수인은 채권 임시압류의 제3 채무자의 지위를 승계한다.
   - 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임 채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임 채권을 양수받지 않는 이상 승계 이후의 연체 차임액이 2기 이상의 차임액에 달하여만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있다.
 ▸ 주택의 대지에 설정된 근저당권의 실행을 위한 경매 절차에서 대지만을 매수한 자는 임차주택의 양수인이 아니다.
 ▸ 점유개정 : 주민등록을 마치고 거주하던 자기명의의 주택을 매도한 자가 매도와 동시에 다시 임차하기로 약정한 경우, 매수인 명의의 소유권이전등기 다음날부터 대항력이 인정된다.
 ▸ 임차인이 대항력을 가진 후 임차주택의 소유권이 양도되어 양수인이 임차보증금 반환 채무를 부담하게 된 경우, 임차인이 주민등록을 이전하더라도 양수인이 부담하는 임차보증금 반환 채무가 소멸하는 것은 아니다.
▪ 우선변제권 : 대항력 + 확정일자 순위에 따라 보증금 전액 배당
 ▸요건 : 대항요건과 확정일자 갖추어야 한다, 대항요건은 배당요구 종기까지 유지되어야 한다.(유지 안 되면 우선변제가 없어진다)
  • 임차인이 전세권 등기를 한 경우(인도+주민등록까지 마치면 임차권, 전세권 들 다 가진다) : 전세권설정 등기를 했더라도 대항요건을 상실하면 이미 취득했던 "주택임대차보호법"상 대항력 및 우선변제권을 상실한다.
  • 보증금의 수령 : 임차인은 임대주택을 양수인에게 인도하지 않으면 주택의 환가대금에서 보증금을 받을 수 없다.(최선순위 임차인은 매수인에게 집을 인도하고 법원에서 보증금 받아 간다)
  ▸취득시기; 확정일자를 갖춘 후 주민등록을 마친 경우 주민등록을 마친 다음 날 우선변제권 취득, 같은 날 주민등록과 확정일자를 마친 경우 주민등록을 마친 다음날 우선변제권 취득, 주민등록을 마친 후 확정일자를 갖춘 경우에는 확정일자를 갖춘 날 우선변제권 취득한다.
  ▸ 대지의 환가대금 : 미친다. 건물과 대지가 함께 경매되는 경우뿐 아니라 주택과 별도로 대지만이 경매될 때도 우선변제를 받을 수 있다.
  ▸경매 : 임차인은 집을 비우지 않고도 경매를 신청할 수 있으며, 반대 의무를 이행(주택 반환)이나 이행의 제공을 집행 개시(강제경매)의 요건으로 하지 않는다.
   - 저당권이 설정된 주택을 임차하여 대항요건을 갖춘 후에도 후순위 저당권이 실행되면 매수인이 된 자(경락인)에게 대항할 수 없다. 임차권보다 선순위 저당권이 존재하는 주택이 경매로 매각된 경우 매수인은 임대인의 지위를 승계하지 않는다.(대항력이 없어서)
   - 임차인이 매수인이 된 경우(임차인이 소유자가 됨), 특별한 사정이 없으면 임차인의 보증금 반환 채권은 소멸한다.
 ▪ 최우선변제권 : 소액임차인을 보호하기 위하여 보증금 중 일정액에 대해서는 순위에 상관없이 우선 배당을 받을 수 있는 제도이다.
 - 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 인도와 주민등록을 갖추어야 하고 확정일자까지는 필요 없다.
 - 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 임차인은 소액보증금 중 일정액을 다른 담보 물권자보다 먼저 변제받을 권리가 있다.
 - 임대차 보증금의 감액으로 소액임차인에 해당하게 된 경우, 특별한 사정이 없으면 소액임차인으로서 보호받을 수 있다. 또한 근저당권이 설정된 사무실용 건물이 주거용으로 용도 변경된 후 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없으면 보증금 중 일정액을 우선 변제받을 수 있다.
 - 대지에 저당권을 설정할 당시 주택이 미등기인 채 이미 존재하였다면 임차인은 저당권에 기한 대지의 경매절차에서 최우선 변제를 주장할 수 있고, 대지에 저당권 설정 후 신축된 경우에는 대지의 매각 대금에서 소액임차인은 우선변제 받을 수 없다.
  ▸ 임차권등기명령제도 : 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 담당하는 지방법원 또는 시 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
 - 임차인이 임차권등기 이전에 대항요건을 갖추지 못했다면 임차권등기 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 대항력과 우선변제권을 취득했다면 처음의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고 주민등록을 이전하여도 처음의 대항력과 우선 변제금이 상실되지 않는다.
 - 비용 청구 : 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 등 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
 - 임차권등기가 끝난 주택을 그 후에 임차한 신규 임차인은 최우선변제를 받을 권리가 없고 우선변제는 가능하다.
 - 임대인의 보증금 반환 의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저이다.(동시이행 관계 아니다)