임차권의 양도와 전대
임차권 양도 : 임차권을 제 3자에게 이전하는 것으로 임차권을 양도하면 임대차관계에서 탈퇴한다.
임차물 전대 : 임차권을 유지하면서 임차인이 제 3자에게 임차물을 사용/수익하게 하는 채권계약을 말한다. 임차물을 전대하여도 임차인은 그 지위를 유지한다.
▪ 무단양도/ 무단전대의 금지 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. 위반시에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
▸ 예외 : 임차건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 해지규정을 적용하지 않는다.
- <판례> 가구점 부부 : 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제 3자에게 임차물을 사용/수익하도록 한 경우에 있어서도 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 해지권이 발생하지 않는다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 사정은 ‘특별한 사정’에 해당한다.
▪ 임대인의 동의
- 임대인의 동의가 없는 임차권 양도/전대도 효력이 발생한다.(임대인의 동의는 효력발생요건이 아니다)
- 임대인의 동의가 없으면 임차권 양도/전대의 효력을 임대인에게 대항(주장)하지 못한다.(임대인의 동의를 받아야 한다)
▪ 임차권 양도 사례 : 임대인 갑, 임차인을, 양수인 병
<임대인의 동의 받은 경우 - 적법양도>
- 임차권이 확정적으로 병에게 이전하고 을은 임대차관계에서 벗어난다.
- 임대차관계에서 발생했던 을의 권리/의무가 병에게 승계된다.
- 이미 발생한 을의 연체차임채무, 손해배상채무는 특약이 없는 한 병에게 승계되지 않는다.
<임대인의 동의 받지 않은 경우 - 무단양도)
- 갑의 동의를 얻지 않아도 을과 병 사이에는 유효하다.
- 을은 갑의 동의를 얻을 의무를 병에 대하여 부담한다.
- 병의 점유는 불법점유에 해당하므로 갑은 이에 대하여 물권적 반환청구권을 행사할 수 있다.
▪임차물 전대 : 임대인 갑, 임차인을 , 전차인 병
<임대인의 동의받은 경우>
- 갑과 병 사이에 임대차관계가 성립하는 것은 아니다.(병은 을하고 전대차계약 한 것으로 을에게 권리를 주장해야 한다)
- 병은 갑에 대한 관계에서 의무는 부담하나 권리는 갖지 못한다,
- 병은 직접 갑에 대해 의무를 부담하므로 병이 을에게 차임을 지급한 경우, 갑에게 대항하지 못한다. 따라서 을에게 차임을 지급하고도 갑이 병에게 차임을 달라고 하면 갑에게 또 지급해야 한다. 갑에게 대항할 수 없는 차임의 범위는 전대차계약상의 차임지급일 전을 의미한다.
▸전차인 병을 위한 규정
- 갑과 을의 합의로 임대차계약이 종료되면 병의 권리는 소멸하지 않는다.
- 임대차계약이 해지통고로 인하여 종료된 경우에 갑은 병에 대하여 그 사유를 통지하지 않으면 해지로서 병에게 대항하지 못한다.(갑은 병에게 해지를 통지해야 한다)
- 을의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 갑이 임대차 계약을 해지하는 경우 병에 대하여 사유를 통지하지 않아도 해지로서 병에게 대항할 수 있다.
- 요건을 갖추면 병도 부속물, 지상물매수청구권 행사 가능하다.
<임대인의 동의를 받지 않은 경우> : 임대인 갑, 임차인을, 무단전차인 병
- 갑의 동의를 얻지 못해도 을과 병 사이 계약은 유효하다.
- 을은 갑의 동의를 얻을 의무를 병에 대하여 부담한다.
- 갑은 병에 대하여 소유권에 기한 물권적 반환청구권을 행사할 수 있다.(병에게 나가라고 할 수 있다, 갑의 입장에서 병을 봤을때는 무단점유상태 이다)
- 무단전대차가 점유의 침탈은 아니라서(을에게 받은 것으로 빼앗거나 훔친게 아니라서 침탈이 아니다) 갑은 병에 대하여 점유물반환청구권을 행사 할 수는 없다.
- 갑의 병에 대한 부당이득반환청구권, 손해배상청구권 : 임대차 해지 전에는 을에게 차임을 받고 있으므로 청구권 해사 못하고 임대차 해지 후에는 직접 청구 가능하다.
민사특별법
주택임대차 보호법 : 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로서 국민주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
- 편면적 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다.(임차인을 보호하는 법이라서)
▪ 적용범위
- 주거용 건물에 대한 전부 또는 일부 임대차에 적용되며 주거용 건물에 해당되는지 여부는 실제의 용도로 판단한다.(공부상 용도 아니다)
- 미등기, 무허가 건물에도 적용된다.
- 사무실로 사용되던 건물이 주거용 건물로 용도변경된 경우에도 적용된다.
- 일부가 비 주거용으로 사용되는 경우, 주거용 건물의 일부가 비 주거용으로 사용되는 경우에는 적용되나, 비주거용 건물의 일부가 주거용으로 사용되는 경우에는 적용되지 않는다.
- 일시 사용을 위한 임대차에는 적용되지 않는다.
- 적법한 임대권한을 가진 자로부터 임차하였으나 임대인이 주택소유자가 아닌 경우에도 이 법이 적용된다.
- 법인이 임차한 주택을 양수받은 사람은 주택임대차보호법에 의한 임대인 지위를 승계하지 않는다. 그러나 한국토지주택공사가 주택임차 후 그가 선정한 입주자가 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우 법인인 A는 주택임대차보호법상 대항력을 취득한다.(지방공사, 중소기업 동일)
- 임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우 수탁자는 임대인의 지위를 승계한다.
▪ 대항력 : 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터(0시) 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
- 직접점유 뿐만 아니라 간접점유 하는 경우에도 대항요건인 점유가 인정될 수 있다. 다만 임차인이 간접점유하는 경우에는 직접점유자인 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록의 마친 때 그때부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다.