민법 21

10. 환매 : 특약으로 환매권을 보류하고, 환매권을 행사하여 목적물을 다시 매수하는 것을 말한다. 환매특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다.
 - 일방적 행사이므로 형성권, 양도 가능하고 상속의 대상도 된다.
 - 매도인의 채권자는 환매권을 대위 행사할 수 있다.
 • 환매 대금 : 매도인이 받은 매매대금에 매수인이 부담한 매매 비용이 포함된다. 
 • 환매 시 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.
 • 환매기간 : 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘을 때는 부동산은 5년, 동산으로 단축한다.
   - 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다.
   - 환매기간을 정한 경우, 환매권의 행사로 발생한 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없으면 그 환매기간 내에 행사하지 않더라도 소멸하지 않는다.
 • 환매 등기 : 매수인 권리취득의 등기에 덧붙여 적는 방식으로 한다. 부동산에 관한 환매는 환매권 특약의 등기가 있어야 제삼자에게 대해 효력이 있다.
   - 매도인이 환매기간 내에 환매의 의사표시를 하면 그는 그 환매에 의한 권리취득의 등기를 하여야 그 부동산을 임시압류 집행한 자에 대하여 권리취득을 주장할 수 있다.
11. 교환 : 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전 할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
 • 성질 : 유상, 쌍무, 낙성, 불요식계약이다.
   - 유상계약이므로 매매의 규정이 준용된다.
   - 교환계약의 각 당사자는 목적물의 하자에 대하여 담보책임을 부담한다. 
   - 타인이 소유하는 물건에 대한 교환도 유효하다.
   - 부동산 소유권의 이전 대가로 주식을 양도받는 약정도 교환계약이다.
   - 일방이 금전의 보충 지급을 약정한 경우 그 금전에 대해서는 매매대금에 관한 규정을 준용한다.
12. 임대차 : 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급한 것을 약정함으로서 그 효력이 생긴다.
 - 유상, 쌍무, 낙성, 불요식계약이며, 사용/수익의 대가로 지급하는 차임은 필수 요소이다.
 - 임차권은 건물과 토지를 모두 점유할 수 있는 채권이다.
 - 임대인이 목적물을 임대할 권한이 없어도 임대차계약은 유효하게 성립한다.
  - 계약서를 작성하지 않은 건물 임대차계약은 유효이다.
  ▸차임 : 금전에 한하지 않고 물건도 가능하다.
  - 여럿이 공동으로 임차한 경우, 연대하여 차임지급의무를 부담해야 한다.
  - 연체 : 임차인의 차임 연체액이 2기에 달하는 경우, 임대인은 특약이 없다면 임대차 계약 해지할 수 있다. 연체 차임액이 1기에 이르면 임대인이 차임 연체로 해지할 수 있다는 약정을 임차인에게 불리한 내용이라서 무효이다. 임대인의 임대차계약 해지권은 행사상의 일신전속권이라고 볼 수 없다.
  - 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구할 수 있다. 임차인의 과실 없는 임차물의 일부 멸실에 따른 차임감액청구권을 배제하는 약정은 무효이다.
  - 차임증감청구권 : 임대물에 대한 공과 부담의 증감 기타 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다. 임대인이 재판상 청구한 차임증액청구가 상당하다고 인정되는 경우, 증액의 효력은 청구 시에 발생하고, 경제 사정 변동에 따른 임대인의 차임증액청구에 대해 법원이 차임 증액을 결정한 경우, 그 청구 시부터 지연손해금이 발생한다. 일시 사용을 위한 임대차에서는 인정 안된다.
  ▸ 보증금 : 임대차계약의 성립 요소가 아니다. 임대차계약에서 보증금을 지급하였다는 사실의 증명 책임은 임차인이 부담하며, 임대차계약이 종료되지 않은 경우, 특별한 사정이 없는 한 임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다.(임대인 측에서는 보증금에서 삭감 가능)
 - 임대차 종료 후 보증금이 반환되고 있지 않은 한 임차인이 목적물을 계속하여 사용 부당이득반환 의무는 발생한다.
 - 임대차 종료 후 임차인이 정당한 원인에 의해 계속 점유했더라도, 목적물을 사용, 수익하지 아니하여 실질적 이득이 없으면 차임 상당액을 반환할 필요가 없다.
  ▸ 임대차 기간 : 최단, 최장 존속기간 없다.
  - 묵시의 갱신 : 임대차 기간이 만료한 후 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 해지의 통고를 할 수 있다.
  - 전 임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.
  - 임대차 기간의 약정이 없으면 당사자는 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있다. 토지, 건물 기타 공작물에 대해서는 임대인이 해지 통고하면 6개월, 임차인이 통고하면 1월, 동산은 5일이다.
  ▸ 대항력 : 채권으로, 원칙적으로 계약당사자에게만 주장 가능하다.
   • 임차권 등기 : 임차인은 당사자 간의 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
   • 지상 건물 등기(건물등기 있는 차지권의 대항력)
   - 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차를 등기하지 않아도 임차인이 그 지상 건물의 보존등기를 하면, 토지 임대차는 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
   - 을이 갑으로부터 토지를 임차한 후 임차권등기 없이 건물을 축조하였고, 병이 토지소유권을 취득하였다면, 미등기 건물의 소유자 을은 병에게 임차권을 주장할 수 없다.
   - 토지 임차인이 지상 건물을 등기하기 전에 제 3자가 그 토지에 관하여 물권 취득의 등기했을 때에는 임차인이 그 지상건물을 등기하더라도 제3자에 대하여 임대차의 효력이 없다.