민법 18

6. 해제와 해지 
 ▪ 해지 : “지금부터 무효”
  - 묵시적으로도 가능하다. 
  - 해지의 의사표시가 상대방에게 도달하면 철회하지 못한다.(무효 확정)
  - 계약당사자가 일방 또는 쌍방이면 헤어지는 특별한 사정이 없다면 그 전원으로부터 또는 전원에게 해야 한다.
  - 당사자 일방이 수인이면 그중 1인에 대해 해지권이 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다.
  - 손해배상청구에 영향을 미치지 않는다.
  - 합의 해지 하기 위해서는 청약과 승낙이라는 의사표시가 합치되어야 한다.
  - 합의 해지로 인하여 반환할 금전에 대해서는 특약이 없더라도 그 받은 날로부터 이자를 가산해야 할 의무는 없다.
 ▪ 해제 : 당사자 일방의 의사표시로 계약의 효력을 소급하여 소멸시키는 것
  ▸ 약정 해제 : 당사자가 정한 특약사항을 위반한 경우에 발생하며 손해배상청구권 허용 안 되고, 대금 반환 시 이자를 가산해야 한다.
   - 법정해제권을 배제하는 특약이 없으면, 약정해제권의 유보는 법정해제권의 성립에 영향을 미칠 수 없다.
   -  : 중도금을 지급한 부동산 매수인도 약정 해제 사유가 발생하면 계약을 해제할 수 있다.
  ▸ 법정 해제 : 채무를 불이행하는 경우 가능 
   • 이행지체 : 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 않을 때는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니할 때는 계약을 해제할 수 있다.
    - 예외 : 최고 없이 해제권을 행사할 수 있다. (미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우, 일정한 기간 내에 이행하지 아니하면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우)
    -  
    : 이행거절의 표시가 적법하게 철회되면 상대방으로서는 자기 채무의 이행을 제공하고 상당한 기간을 정하여 이행을 최소한 후가 아니면 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다.
   -  : 꽃가게 주인의 과실로 결혼식 시작 전에 배달해 주기로 한 화환이 결혼식이 끝날 때까지 배달되지 못했다면, 특약이 없는 한 그 매매계약은 자동으로 해제되는 것은 아니다.
• 이행불능 : 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불가능하게 된 때에는 채권자는 예약을 해제할 수 있다.
  - 최고를 요하지 않으며, 이행기를 기다릴 필요가 없고, 이행 또는 이행의 제공을 할 필요가 없다.
  - 쌍무계약에서 당사자의 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 채무를 이행할 수 없음이 명백한지 아닌지는 계약 해제 시를 기준으로 판단하여야 한다.(판단 시점)
  - 이행불능인 경우, 계약의 목적을 달성할 수 없으면 계약 전부의 해제가 가능하다.(전부불능으로 처리)
  • 부수적 채무불이행 : 해제사유가 아니다
  - 법정해제권의 발생 요건인 채무불이행에는 특별한 사정이 없으면 부수적 채무의 불이행이 포함되지 않는다.
  - 토지 거래 허가를 필요로 하는 계약의 당사자는 토지 거래 허가 신청 절차에 협력할 의무를 부담하지만, 협력의무 불이행을 이유로 그 계약을 일방적으로 해제할 수 없다.(손해배상 청구해야)
▪ 해제권의 행사 : 당사자가 수인인 경우 해제는 그 전원으로부터 또는 모두에게 해야 한다, 계약 상대방이 수인인 경우, 특별한 사정 없으면 그 중 1인에 대하여 한 계약의 해제는 효력이 없다.
  - 공유자가 공유토지에 대한 매매계약을 체결한 경우, 특별한 사정이 없는 한 공유자 중 1인은 다른 공유자와 별개로 자신의 지분에 관하여 매매계약을 해제 할 수 있다.
  - 해제의 의사표시는 철회할 수 없다.
  - 형성권 : 상대방에 대한 일방적인 의사표시로 한다.
▪ 해제권의 효과 
 ▸ 소급효 : 계약 해제하면 처음부터 없었던 것으로 된다.
 ▸ 원상회복의무 : 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가산하여야 한다.
 - 쌍방의 원상회복의무는 동시이행 관계에 있다.
 - 토지 매매계약이 해제되면, 특별한 사정 없으면 매수인은 인도받은 토지를 반환해야 한다.
 - 계약해제로 반환할 이익의 범위는 특별한 사정이 없으면 이익의 현존 여부나 선/악의를 불문하고 받은 이익의 전부이다.
 - 계약해제로 인한 원상회복의 대상에는 매매대금은 물론 이와 관련하여 받은 지연손해금도 포함된다.(이자도 붙여서 돌려줘야 한다)
 - 과실상계는 적용되지 않는다.
▪ 제 3자 : 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 새롭게 이해관계를 맺고, 등기/인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 의미한다.
 - 해제 전에 이해관계를 맺은 제삼자는 선/악의 불문하고 보호받고, 해제 후에 이해관계 맺은 제삼자는 선의인 경우 보호받는다.
 ▸ 보호받는 제 3자 : 등기를 마친 물권자 
  - 계약해제 후 매도인 앞으로 등기가 회복되기 전에 매수인으로부터 선의로 목적물의 소유권, 전세권, 저당권을 취득한 자
   - 계약 해제 전 목적물인 부동산을 임시압류 집행한 자 
   - 계약 해제 전 목적물을 임차하여 대항력을 갖춘 임차인
   - 매수인과 매매계약을 체결한 후 그에 기한 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 마친 자 
  ▸ 보호받는 제 3자 아닌 경우
   - 해제된 계약으로부터 생긴 법률 효과에 기초하여 해제 후 말소등기 전에 양립할 수 없는 새로운 이해관계를 맺은 악의의 제 3자 
   - 매매대금 채권이 양도 된 후 매매계약이 해제된 경우, 그 채권의 양수인
   - 계약해제 전, 계약상의 채권을 양수하여 이를 피보전권리로 하여 처분금지가처분 결정을 받은 채권자
   - 해제 대상 매매계약의 양수인으로부터 목전 부동산을 증여받은 후 소유권이전등기를 마치지 않은 수증자
   - 계약 해제 전, 해제 대상인 계약상의 채권 자체를 압류 또는 전부 한 채권자
   - 주택의 임대 권한을 부여받은 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 주택을 임차한 후 대항요건을 갖추지 않은 임차인
   - 토지 매매계약이 해제된 경우, 토지 매수인으로부터 그 토지 위에 신축된 건물을 매수한 자