민법 14

▪ 제3 취득자 : 소유자, 지상권자, 전세권자
  - 후순위저당권자는 제3 취득자가 아니다.
  - 피담보채권은 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있는 제3 취득자에는 경매신청 후에 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득할 자도 포함된다.(시점을 따지지 않는다)
  ▸ 물상보증인 : 물상보증인이 저당부동산을 제삼자에게 양도하고, 취득한 제삼자가 피담보채무의 이행을 인수한 경우 저당권이 실행되면 물상보증인이 채무자에 대한 구상권을 취득한다.
   • 제3 취득자가 가지는 권리 
   - 경락인 : 경매에 참여하여 매수인이 될 수 있다.
   - 변제권 : 채권을 변제하고 저당권의 소멸청구를 할 수 있다.
   - 비용상환청구권 : 부동산의 보존/개량을 위해 지출한 비용을 그 부동산의 경매대에서 우선 상환을 받을 수 있다.
▪ 저당권의 소멸 : 저당 목적물이 전부 없어지거나 경매로 인해 제 3자에게 매각된 경우 소멸한다.
▪ 일괄경매권 : 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대에 대해서는 우선변제를 받을 수 없다.
 ▸ 요건 : 토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 없어야 한다.
   - 토지 저당권자가 경매를 신청할 당시 토지와 건물이 동일인의 소유이어야 한다.
 ▸ 일괄경매 안되는 경우 
   - 저당권설정자가 건축하여 제 3자에게 양도한 건물
   - 저당권설정자로부터 용익권을 설정받은 자가 건축해서 소유하는 건물
  ▸ 효력 
   • 일괄경매는 토지 저당권자의 권리에 해당한다.
    - 토지만 경매할지, 토지와 건물을 일괄경매 할지는 저당권자의 자유이다.
   • 토지 저당권이 효력은 토지 위의 지상 건물에 미치지 않는다.
    - 저당권자는 토지의 매각 대금에서 우선변제를 받을 수 있고, 건물의 매각 대금에서는 우선변제를 받을 수 없다.
▪ 제 366조 법정지상권과 제365조 일괄경매건 관계
 ▸토지에 저당권이 설정될 당시를 기준으로 건물이 있는 경우 법정지상권 문제로 귀결, 건물이 없으면 일괄경매건 귀결된다.
  ▸공통점 : 건물의 철거를 막고, 건물의 사회경제적 가치를 유지하기 위한 규정이다.
▪ 경매에서의 순위 
 - 저당권이 실행되는 경우 저당권자에 우선하는 전세권자가 배당요구를 했다면 전세권은 매각으로 소멸한다,
 - 저당권보다 먼저 설정된 지상권은 매수인에게 인수되지만, 나중에 설정된 지상권은 매각으로 소멸한다,
 ▸ 최우선 변제권 : 경매신청 이전에 대항요건을 갖춘 보증금 중 일정액은 저당권자에게 우선하여 변제된다.
  - 최종 3개월분의 임금이나 최종 3년간 퇴직금은 저당권에 의해 담보된 채권보다 우선변제된다.
 ▸ 임시압류 등기와 저당권 : 임시압류 등기가 먼저 된 후 저당권설정 되었으면 저당권자는 가 압류채권자와 같은 순위로 변제받는다.
 ▸ 공유지분을 받은 경우 : 건물의 증축 비용을 투자한 자가 공유지분 이전등기를 받은 경우, 저당권이 실행되어도 매수 대금에서 우선상환을 받을 수 없다.

☑ 근저당권 : 계속된 거래관계(기본계약)로부터 발생하는 불확정 채권을 일정한 한도액(최고액)까지 담보하기 위해 설정하는 특수한 저당권이다.
 - 근저당권의 피담보채권은 결산기가 도래하기 전까지 불확정한 상태로 증감/변동한다.
▪ 성립 : 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 있어야 한다.
  - 채무자 아닌 제삼자도 근저당설정 가능하다. (물상보증인)
  - 채권자가 아닌 제삼자 명의의 근저당권 설정 등기는 특별한 사정이 없으면 무효이다.
▪ 채권최고액 : 담보 목적물로부터 우선변제를 받을 수 있는 한도액을 의미하고, 책임의 한도액을 의미하는 것은 아니다.
  - 근저당권 설정 시 채권최고액은 필요적 등기사항이다.
  - 피담보채무의 이자가 포함되고, 근저당권 실행 비용은 포함되지 않는다따로 계산해서 받아 간다)
  - 1년이 넘는 지연 배상금이라도 채권최고액의 한도 내라면 전액 근저당권에 의해 담보된다.
▪ 피담보채권 확정 전 : 약정으로 소멸 가능. 채무 원인의 변경에 대하여 후순위권리자의 승낙을 요하지 않는다, 채무자 변경 가능 
▪ 피담보채권 확정 후 
 ▸ 경매신청 
  • 근저당권자가 스스로 경매를 신청하는 경우 : 경매신청 한 때 확정된다.
   - 근저당권자가 피담보채무의 불이행을 이유로 경매신청을 하여 경매개시결정이 있고 난 뒤에 경매신청이 취하된 경우에도 채무 확정의 효과가 번복되지 않는다.
  • 후순위 권리자(다른 권리자)가 경매를 신청하는 경우 : 앞순위 근저당권의 피담보채권은 매각 대금이 완납된 때에 확정된다.
 ▸ 기본계약을 해지, 존속기간 만료, 결산기 도래 : 피담보채권이 확정된다.
 ▸ 파산선고, 회생절차개시결정 : 확정
   - 근 당권자의 사망은 근저당권의 피담보채권 확정 사유가 아니다(근저당이 상속된다).
 ▸ 채권 확정 후, 새로운 거래
   - 근저당권자가 피담보채무의 불이행을 이유로 경매신청 한 후에 새로운 거래관계에서 발생한 원본채권은 그 근저당으로 담보되지 않는다.
  - 기본계약인 당좌대월계약에서 발생한 채무를 담보하기 위한 근저당권은 그 결산기가 도래한 이후에 발행된 약속 어음상의 채권을 담보하지 않는다.
 ▪ 채권액이 채권최고액을 초과하는 경우
  ▸ 채무자 : 채권액 전액을 갚아야 한다.
  ▸ 물상보증인 , 제3취득자 : 채권최고액의 변제만으로 근저당권 설정 등기 말소청구 가능하다. 
  ▸ 뒷순위 근저당권자(제3 취득자 아니다) : 그 채권최고액을 갚더라도 선순위 근저당권의 소멸을 청구할 수 없다.