☑ 지역권 : 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하려는 권리가 있다.
- 자기 소유 토지에 도로 개설하여 타인에게 영구적으로 사용하도록 약정 후 대금을 받는 것은 지역권 설정에 대한 합의이다.
- 어느 토지에 통행지역권을 주장하려면 편익 받는 땅이 있음을 주장/증명해야 한다.
▪ 편익 받는 땅과 승역지
▸편익 받는 땅 : 편익을 받는 토지, 1필 토지 전부여야 하고, 일부에는 할 수 없다.
▸승역지 : 편익을 주는 토지. 1필 토지 전부 또는 일부에도 할 수 있다.
▪ 비 배타성, 공영적 성격
▸ 승역지에 대한 무단 점유자를 상대로 물권적반환청구권을 행사할 수 없다.
▸ 소유권에 기한 소유물반환청구권은 지역권에 준용 안된다.
▸ 지역권자에게 반환청구는 못 하고, 방해제거청구권과 방해예방청구권은 인정된다.
▸ 승역지는 지역권자와 지역권 설정자가 공동으로 이용한다.
▸ 토지사용권을 가진 자들도 지역권을 취득하거나 지역권 설정 가능하다.
▪ 부종성 : 편익 받는 땅의 소유권이 이전되면 지역권도 이전된다. 등기가 필요한 것은 아니다.
▸지역권은 편익 받는 땅과 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.(지역권에 저당권 설정하는 것은 무효이다.)
▪ 불가분성 : 효력을 나눌 수 없다.
▸ 토지공유자 중 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못한다.
▸ 공유자의 1인이 지역권을 취득한 경우, 다른 공유자도 이를 취득한다.
▸ 취득시효 중단 : 점유로 인한 지역권 취득 기간의 중단(취득을 막은 거)은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다.
▸ 소멸시효 중단 : 편익 받는 땅이 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권 소멸시효의 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다.
▪ 법률행위를 통한 지역권의 취득 : 유상, 무상을 불문하고 설정될 수 있고, 영구 무한히 약정도 가능하다.
▪ 법률규정에 의한 지역권의 취득 : 상속에 의한 취득. 계속되고 표현된 지역권, 편익 받는 땅의 불법 점유자는 시효 취득 불가능하다,
▸승역지에 관하여 통행지역권을 시효 취득한 경우, 요역지 소유자는 승역지 소유자에게 승역지의 사용으로 입은 손해를 보상해야 한다.
▪ 지역권의 소멸
▸승역지 소유자는 지역권 행사를 위해 승역지에 설치한 공작물을 지역권자와 공동으로 사용하는 경우, 설치 비용 부담해야 한다.
▸ 승역지의 소유자는 지역권의 필요한 부분의 토지소유권을 지역권자에게 버려 공작물의 설치나 수선의무의 부담을 면할 수 있다.
▪ 추가
▸ 공유자의 1인은 다른 공유자의 동의 없이 지역권을 설정할 수 있다.
▸ 승역지에 여러 개의 용수지역권이 설정된 때에는 뒷순위의 지역권자는 앞순위 지역권자의 용수를 방해하지 못한다.
☑ 전세권
: 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용/수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
▸ 담보물권적 성격, 전세 목적물의 일부가 불가항력으로 없어지면 그 부분에 대한 전세권도 소멸한다.
▪ 전세권의 성립 : 전세금의 지급은 필수 요소, 현실적으로 수수되어야 하는 것은 아니고, 기존 채권으로 갈음할 수 있다.
▸전세목적물의 인도는 성립 요건이 아니다.
▸ 전세권 존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정 등기는 유효이다.
(이 경우 전세권의 순위를 결정하는 기준은 등기된 순서이다.)
▪존속기간 : 건물의 최단 존속기간은 1년, 토지 전세는 최단기 없음
- 전세권의 존속기간을 1년으로 약정했으면, 전세권자는 2년을 주장할 수 없다.
- 토지, 건물 동일하게 최장 존속기간은 10년.
▪ 중요내용
▸장차 사용 수익을 배제하는 것이 아니라면 담보 목적의 전세권도 가능하다.
▸ 채권자 아닌 제삼자 명의의 전세권은 무효이나, 3 자간 합의에 따라 실질적으로 제삼자에게 채권이 귀속되었다면 유효이다.
▸ 전세권의 존속기간만료, 합의 해지로 전세권이 소멸한 경우에 전세금 채권만의 양도도 가능하다.(전세권의 소멸을 정지조건으로 하는 정지조건부 전세금 반환 채권만의 양도 허용) → 채권양수인은 무담보의 채권을 양수한 것이다.
▸전세권이 소멸하면 저당권도 소멸한다.
▸전세권저당권 설정 시 전세금은 저당권자의 압류 등이 없는 한 전세권자에만 반환해야 한다.
▸전세권설정자 지위의 이전(소유자 변경) → 면책적 채무 인수(주임법도 동일)
▸일부 전세권자의 경매권 : 일부만(구분소유의 객체가 될 수 있는 경우에 한한다.)
- 우선변제권 : 전부에 대하여
▸ 임대차계약을 체결하면서 보증금을 전세금으로 하는 전세권설정 등기를 마친 경우 임대차 보증금 반환 의무는 전세권설정 등기의 말소의무와 동시이행의 관계에 있다.
▪ 전세권과 저당권의 경합
▸전세권과 저당권이 설정된 부동산에 저당권이 실행되면 그 전세권은 배당요구를 하지 않는 한 소멸하지 않는다.
▪ 전세권자의 의무 : 특별한 사정이 없으면 목적물의 현상을 유지하고 통상 관리에 대해 수선해야 한다.
- 필요비의 상환을 청구할 수 없고, 유익비 청구는 가능하다.
- 전세권자가 정해진 용도에 따라 사용/수익하지 않으면 전세권 설정자는 전세권 소멸청구가 가능하다.
▪ 305조 법정지상권 : 대지와 건물이 동일한 소유자에 속하는 그 건물에 전세권을 설정한 경우, 그 대지사용권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.